Chaque année émergent de nouvelles règles airbnb à Strasbourg comme partout ailleurs en France. Cela est dû au fait que ces quinze dernières années, le marché locatif a subi un tournant important. La location de courte durée s’est énormément développée au travers de plateformes telles que Booking ou Airbnb, et prend une part toujours croissante du parc immobilier disponible. Ce phénomène s’est particulièrement observé dans les métropoles qui, craignant un déséquilibre entre location classique et location de courte ou moyenne durée, ont mis en place un certain nombre de nouvelles règles afin de juguler cette croissance. Cela donne des législations particulières à chaque ville dont vous devez prendre connaissance, qui s’ajoutent à la législation nationale pré-existante. Dans cet article, nous nous pencherons sur le cas de la ville de Strasbourg et de son Eurométropole.
D’après le code du tourisme (article L324-1-1), “Toute personne [physique ou morale] qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.”. Cependant, il faut savoir que la législation s’applique différemment selon que vous êtes une personne physique ou morale, le type de bien que vous proposez à la location, ainsi que votre localisation géographique. La législation est donc différente dans chaque commune et vous devez alors vous renseigner auprès de votre mairie. Voici toutes les règles airbnb à Strasbourg.
Les règles pour une personne physique:
Comment louer ma résidence principale sur Airbnb?
La contrainte dont vous devez vous soucier est le nombre de nuitées. Si vous souhaitez louer votre résidence principale sur Airbnb (à ne pas confondre avec votre résidence fiscale), vous disposez d’un maximum de 120 nuitées par an (article L324-1-1 du Code du Tourisme). Lorsque vous avez atteint ce quota, la plateforme Airbnb bloque automatiquement votre annonce.
Ce nombre peut exceptionnellement s’élever à 365 nuitées à condition d’avoir une dérogation spéciale que vous pouvez obtenir dans trois cas: une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure (par exemple si vous devez partir en déplacement professionnel prolongé et que vous pouvez justifier du caractère soudain de la situation).
Pour louer votre résidence principale sur Airbnb à Strasbourg, vous devez demander un numéro d’enregistrement auprès de la mairie (cette démarche n’est pas nécessaire pour le reste de l’Eurométropole, dont Schiltigheim par exemple). Sans ce numéro, vous ne pourrez pas publier votre annonce sur la plateforme d’Airbnb. Pensez donc à faire votre demande le plus tôt possible, même si vous ne voulez démarrer votre activité que dans quelques mois.
Comment louer ma résidence secondaire sur Airbnb?
Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire à la location saisonnière, vous disposez de 0 nuitées à moins d’effectuer un changement d’usage. Ce dernier est soumis à autorisation préalable dans les villes de plus de 200 000 habitants (https://www.village-justice.com/articles/changement-destination-changement-usage-deux-notions-connaitre-pour-mener-bien,37783.html), notamment à Strasbourg. Ce changement d’usage est obligatoire, sans lui il vous sera interdit de louer votre logement sur la plateforme Airbnb. Une fois obtenu, vous pourrez faire votre demande de numéro d’enregistrement.
Le changement d’usage correspond à une autorisation temporaire d’utiliser le logement de manière différente de l’habitation classique. Dans votre cas, il s’agit de faire de la location touristique au lieu d’habiter dans votre logement. Le numéro d’enregistrement quant à lui permet – en plus de respecter l’obligation de l’article L324-1-1 du code du tourisme – de collecter la taxe de séjour. Celle-ci est directement collectée par la plateforme Airbnb (payée par les voyageurs lors de la réservation) et reversée en votre nom auprès de la ville.
Pour que le changement d’usage soit accepté par la Police du Bâtiment, il faut que :
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- la surface totale d’habitation au sein d’un immeuble reste supérieure ou égale à 60% de la surface totale de l’immeuble (toujours dans le but de protéger le parc immobilier de la location classique). Essayez donc de vous renseigner auprès de votre syndic de copropriété avant de faire votre demande (ou d’acheter) afin de savoir s’il n’y a pas déjà 40% de surface commerciale dans votre immeuble (Airbnb, cabinets médicaux, commerces par exemple).
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- Il faut également obtenir de la part du syndic de copropriété un document qui indique que le règlement de copropriété ne s’oppose pas expressément au changement d’usage de votre logement (comme par exemple une clause d’habitation bourgeoise exclusive).
Si c’est votre premier changement d’usage (vous n’avez qu’une résidence secondaire par exemple), celui-ci est sans compensation. Si vous voulez mettre plus d’une résidence secondaire sur Airbnb dans la même ville, vous devez demander un changement d’usage avec compensation.
La compensation est le système mis en place par les villes pour juguler l’accroissement du nombre de logements Airbnb. Il y a encore quelques années, vous pouviez avoir autant de logements à Strasbourg que vous vouliez sur la plateforme. Ensuite, et jusqu’au 1er janvier 2022, vous aviez le droit à deux changements d’usage sans compensation. À présent, un seul changement d’usage sans compensation est autorisé. À partir de deux résidences secondaires, une compensation est nécessaire pour chaque changement d’usage.
La compensation consiste en la remise à l’habitation d’un ancien local commercial de même qualité, de même zone géographique, et de surface équivalente au bien qui subit un changement d’usage. La temporalité a également son importance: la compensation doit se faire au même moment ou juste avant la demande de changement d’usage. Donc pour chaque bien consacré à la location saisonnière, vous devez proposer un bien équivalent pour de la location classique exclusivement.
Il faut savoir qu’il n’est pas aisé de faire une compensation. Cela suppose de trouver un local commercial de même surface dans la même zone géographique, ce qui s’avère souvent compliqué dans les grandes villes. Les travaux coûtent souvent très cher également. Nous vous recommandons alors de mettre une seule résidence secondaire sur Airbnb et de garder les autres en location classique ou d’investir dans d’autres villes.
Votre changement d’usage sans compensation est valable une seule fois pour un même logement et dure six années consécutives à partir de la date d’acceptation de votre demande. Ce délai passe à neuf ans si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique. Cependant, cette législation étant nouvelle, il n’y a pas encore suffisamment de recul pour savoir quel type de travaux énergétiques est concerné.
En théorie, vous pouvez refaire une demande pour un changement d’usage avec compensation tous les six ans.
Le changement d’usage correspond à la modification de l’affectation d’un local destiné à l’habitation pour y exercer une activité autre que de l’habitation.
Le changement d’usage sans compensation est à caractère personnel. Cela signifie qu’il est associé à une personne et donc non transmissible. Si vous achetez un bien qui était déjà sur Airbnb, vous devrez refaire une demande de changement d’usage, vous ne récupérerez pas l’autorisation du précédent propriétaire.
A contrario, le changement d’usage avec compensation est à caractère réel. Il concerne donc directement le local et non son propriétaire, et est transmissible lors d’une vente.
Vous êtes une personne morale:
Si vous êtes une personne morale (SCI, SARL, etc…) et que vous souhaitez louer un local pour un usage autre que de l’habitation, vous devez quoiqu’il arrive faire une demande de changement d’usage. Celle-ci est systématiquement avec compensation. Vous aurez ensuite la possibilité de demander votre numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
Comme pour une personne physique, vous devez vous assurer que 60% de la surface totale de l’immeuble reste destinée à l’habitation bourgeoise, et obtenir un document de la part de la copropriété. En revanche, lorsque votre délai d’activité de six ans a expiré, vous pouvez théoriquement refaire une demande.
N’hésitez pas à aller consulter notre article sur la fiscalité pour en savoir plus.
Le cas des locaux commerciaux:
Que vous soyez une personne physique ou morale, vous pouvez proposer un local commercial à la location touristique sur Airbnb.
Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de faire de changement d’usage, et donc il n’y a pas de compensation. Vous devez juste demander un numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
Vous n’êtes également pas limité par le nombre de locaux commerciaux que vous pouvez proposer à la location, et vous n’avez pas non plus de limite de durée d’activité contrairement aux 6 ans pour un logement qui a subi un changement d’usage.
Bien que cela semble être la solution idéale en termes de législation, il faut savoir que la plupart des locaux commerciaux sont situés au rez-de-chaussée. Cela peut paraître anodin, mais un grand nombre de voyageurs n’apprécient pas les logements qui donnent directement sur la rue à cause du bruit et de la sécurité (certains ont peur de laisser les fenêtres ouvertes la nuit en été). D’autre part, il arrive souvent que le local que vous récupérez soit en très mauvais état. Cela peut vous coûter très cher en travaux de rénovation, que vous mettrez des années à rentabiliser. Il est donc important d’avoir tous ces facteurs à l’esprit avant de vous lancer.
Pour transformer un local destiné à l’habitation en local commercial (si ce n’est pas déjà fait), vous devrez effectuer un changement de destination. Celui-ci est à caractère réel, il concerne le local directement et non son propriétaire, et il est transmissible. Ce changement est également définitif, sous réserve d’un changement de destination inverse. Cependant, les démarches sont extrêmement fastidieuses, nous ne rentrerons donc pas dans le sujet dans cet article.
Malgré les contraintes législatives grandissantes, il reste très intéressant financièrement parlant de faire de la location de meublé touristique sur Airbnb. Si vous choisissez en plus de faire appel aux services d’une conciergerie, celle-ci vous fera gagner beaucoup de temps et d’énergie, pour un revenu mensuel qui reste très attractif. Et pourquoi pas choisir La Conciergerie de l’Est pour vous accompagner?
